Mietrendite Rechner 2026

Was ist die Mietrendite und warum ist sie wichtig?

Der Mietrendite Rechner 2026 berechnet die Brutto- und Nettomietrendite Ihrer Immobilie als Kapitalanlage. Die Mietrendite ist der entscheidende Maßstab dafür, ob sich ein Immobilienkauf als Investment lohnt, ähnlich wie der Zinssatz bei Sparanlagen oder die Dividendenrendite bei Aktien. Sie gibt an, wie viel Prozent der investierten Summe pro Jahr als Mieteinnahmen zurückfließen.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite

Kennzahl	Formel	Typischer Wert
Bruttomietrendite	Jahreskaltmiete ÷ Gesamtinvestition × 100	3–6 %
Nettomietrendite	(Jahreskaltmiete − Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100	2–4,5 %

Die Gesamtinvestition umfasst: Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar ca. 1,5 %, ggf. Makler 3,57 %). In Deutschland betragen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland typischerweise 7–12 % des Kaufpreises.

Kaufnebenkosten nach Bundesland 2026

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Gesamt NK ca.
Bayern / Sachsen	3,5 %	ca. 7–8 %
Hamburg	5,5 %	ca. 8–9 %
NRW / Bayern (Makler)	6,5 %	ca. 10–12 %
Brandenburg / Thüringen	6,5 %	ca. 10–12 %

Was ist eine gute Mietrendite in Deutschland?

Als Faustregel gilt: Eine Nettomietrendite von mindestens 3–4 % ist für eine Immobilie als Kapitalanlage solide. In Großstädten (München, Frankfurt, Hamburg) liegen die Renditen oft darunter. Dafür ist das Wertsteigerungspotenzial höher. In B- und C-Städten sind Renditen von 5–7 % keine Seltenheit.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten 10 % = 330.000 € Gesamt. Kaltmiete 1.100 €/Monat = 13.200 €/Jahr. Nk./Instandh. 2.400 €/Jahr. Nettomietrendite: (13.200 − 2.400) ÷ 330.000 × 100 = 3,27 %.

Finanzierungskosten einbeziehen

Wer die Immobilie finanziert, muss die Kreditkosten mit der Mietrendite vergleichen. Liegt der Kreditzins über der Nettomietrendite, ist der Cashflow negativ. Sie zahlen monatlich drauf. Mit dem Kreditrechner 2026 berechnen Sie die exakte Monatsrate für verschiedene Finanzierungsszenarien.

Als Alternative zur Immobilie kann ein Kapitalmarkt-Investment mit dem Zinseszins-Rechner verglichen werden – bei einem breit gestreuten ETF-Sparplan erzielen Anleger historisch 7–9 % p.a., allerdings ohne die steuerlichen Vorteile der Immobilienvermietung.

Welche Immobiliengröße Sie sich finanzieren können, hängt von Ihrem Nettoeinkommen ab. Berechnen Sie dieses mit dem Brutto-Netto-Rechner 2026.

Häufig gestellte Fragen zur Mietrendite

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine Nettomietrendite ab 3,5–4 % gilt als solide. In Großstädten werden oft nur 2–3 % erzielt (dafür höhere Wertsteigerung). B- und C-Lagen bieten häufig 4–7 % Nettomietrendite.

Was sind Kaufnebenkosten und wie hoch sind sie?

Kaufnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %) und ggf. Maklerprovision (bis 3,57 %). Insgesamt rechnen Sie mit 7–12 % des Kaufpreises.

Wie berechnet sich die Nettomietrendite?

(Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100. Laufende Kosten umfassen Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallrisiko, typisch ca. 10–15 % der Jahreskaltmiete.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage 2026?

Das hängt von Lage, Preis und Finanzierungskosten ab. Bei aktuellen Zinsen von ca. 3,5–4 % sollte die Nettomietrendite mindestens den Kreditzins übersteigen. Wertsteigerungspotenzial und Steuervorteile (Abschreibungen) können die Rechnung verbessern.